FM设施管理（Facility Management）拥有万亿市场空间，在行业变革的关键时期，这项业务成为众多物企探索的热点方向，是部分企业重点追逐的蓝海市场。

今年，在中物智库举办的“专业致胜——中物智库专家讲堂”系列课程中，也邀请到绿城德聿商业管理服务有限公司董事总经理朱云飞、ISO/TC267设施管理战略工作组专家、全国设施管理标准化技术委员会委员 刘军，以及中交物业服务集团有限公司商写事业部技术总监 张怀彬从不同维度解读了FM设施管理的相关内容。

此外，8月2日-4日，中物智库·格物商学举办了物业FM设施管理总裁研修班，近40位物业服务企业高管齐聚深圳，共同学习和探讨FM设施管理实践和发展。

今年，万物梁行联合华为、阿里巴巴和联想等知名企业的行政部门共同举办的“整合设施管理 探索空间价值”IFM论坛，将IFM话题第一次被引入物博会，同时，万物梁行、爱玛客、华为、阿里巴巴、联想、同济大学等多家单位共同发起“IFM高质量发展”倡议。

FM设施管理概念早在1979年就于美国提出，而这项业务到2004年才正式在我国内地布局，较美国晚了25年。

在进入中国很长时间里，曾因翻译，FM的概念一直被不少业内人士混淆为设施设备管理。而事实上， FM不是物业设施、设施设备，更不是物业管理。

那么到底什么是FM设施管理？在国际上，世界各地对 FM设施管理的定义有上百种，包括国际学者定义和国际协会定义。

根据国际设施管理ISO标准认为，设施管理指的是在建筑环境内整合人员、场所、过程，并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织职能。

国际设施管理协会（IFMA)认为设施管理包含多学科的专业，通过人员、空间、过程和技术的集成来确保建成的建筑环境工程的实现。

在国内，同济大学经管学院曹吉鸣教授则将FM设施管理这一概念从设施设备扩大到后勤保障一体化，主要面对生产总部型客户。

FM设施管理涉及的内容多、范畴广，简单来讲，我们可以将企业的非核心业务外包看做FM设施管理。

我国FM设施管理业务最早是随着世界500强进入长三角地区开拓发展而来。欧美市场FM设施管理外包业务开展的早，业务较为成熟，这些外资企业进入中国市场后，顺其自然将过往为其提供服务的FM公司带入中国市场，如国际五大行、索迪斯、爱玛客、江森自控等开始在国内为500强企业服务，并带动国内FM业务的发展。因此，早期的FM设施管理业务带有很强的外资企业服务属性。

国内率先布局FM业务的企业也多是从五大行等FM设施管理服务商分包部分业务切入，且其早期使用的服务范围、服务标准（如SOW服务范围、SLA服务标准）往往都是照搬国外标准制定，很多招标文件也是英文的。

这就使得，早期涉足FM设施管理业务的公司只能被动响应客户需求，且其所提供服务的种类单一、服务深度和高度不够，并无法触达更贴近客户和更具价值意义的资产服务、全生命周期管理服务等。

随着近20年的发展，一方面，我国本土的FM设施管理服务商基于前期的积累，以及与客户频繁的互动之下，在工作流程、标准化体系文件、人才、管理模式等方面逐渐沉淀很多经验，另一方面，FM服务范围、内容模式逐渐丰富和规范，也吸引众多本土物业公司切入本赛道，客户也从外资企业转向国内崛起的高科技、互联网企业，如华为、阿里、腾讯、京东等。

但就目前来看，FM设施管理市场发展尚不成熟，业务的发展仍处于探索阶段。我国是一个制造大国，面对成本压力、生存危机，很多企业逐渐由过去的传统粗放型管理向集约化、精细化方向发展，对聚焦核心业务且降本增效的诉求较为强烈，这也为FM带来巨大的发展空间。

根据沙利文的研究，在国际市场，IFM业务渗透率平均约为50%，而在中国市场只有8%。未来随着市场对IFM接受程度的不断提高，中国IFM的市场规模将继续快速增长，广阔的发展空间仍待挖掘。

目前，行业中已经涌现出如万物梁行、招商积余、特发服务、卓越商企服务、金科服务等一批国内FM业务的探索者，他们的服务更具中国特色，更贴合国内业主的需求，并开始取得一定的发展成效。

此外，目前万物梁行、招商设施、中企物业等物企已经通过ISO41001设施管理体系认证，这也意味着这些企业已经符合国际水准，拿到国际认可的“通行证”。

但总体而言国内的FM服务商，在管理体系、人才储备、软硬件等方面仍与国际FM企业存在一定的差距，行业尚需与甲方更紧密地沟通和互动，在行业标准，体系搭建、人才培养，以及智慧科技建设等方面加快提升，助力其快速发展。

行业在变化，企业在探索。12月14日，2023熙说物业年度演讲“长大以后”将于北京·中华世纪坛剧场举办，共话行业发展。